关键词：买卖合同、无权处分、诚实信任

   裁判要点：

   在不动产买卖合同中，原告以合同正常、合法有效为由，要求被告继续履行合同，协助其办理过户手续，被告以未经第三人许可，无权处分其夫妻共有房屋为由，主张买卖合同无效，法院应根据庭审质证认定的相关证据进行综合判断、认定。

    相关法条：

    《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条

基本案情：

    2013年10月23日，原告杨忠虎与被告王景州经中间人杨保真介绍，被告王景州将其位于意墅蓝山30号楼一单元102房屋一套卖给原告，双方于当天签订房屋买卖协议一份，约定房屋价款为一百万元，首付四十万元后，被告将房屋钥匙交于原告，余款于2013年11月10日前付清，被告将全部钥匙及与房屋有关手续全部交给原告。待被告拿到房产证后，被告协助原告办理房屋过户手续。2013年10月23日，原告向被告支付房款四十万元，王景州向原告出具收到条一份，内容为“今收到杨忠虎买房款肆拾万元整（400000元），王景州，2013年10月23日”。2013年11月9日，原告向被告支付房款六十万元，王景州向原告出具收到条一份，内容为“今收到意墅蓝山30号楼1层西户房款600000元，陆拾万元整。房款已清。王景州，2013年11月9日。”涉案房产登记权利人为王景州，现王景州持有该房产产权证。该房产购房合同及房屋钥匙由原告杨忠虎持有。

被告王景州与第三人李桂英系夫妻关系，第三人李桂英于2013年5月6日到2013年12月21日在深圳照看孙子。

    裁判结果：

    荥阳市人民法院于2014年5月21日作出（2014荥民二初字第78号民事判决：

    一、原告杨忠虎与被告王景州2013年10月23日签订的房屋买卖合同有效。

    二、被告王景州于本判决生效之日起十日内协助原告杨忠虎办理位于意墅蓝山30号楼一单元102房屋过户手续。

    三、驳回第三人李桂英的诉讼请求。

    案件受理费一万三千八百元，由被告王景州负担。

    一审判决后，双方均未提出上诉、检察机关亦未提出抗诉，现判决已发生法律效力。

    裁判理由

    本案是一起典型的不动产买卖合同纠纷案，其争议焦点在于原、被告签订的房屋买卖合同是否有效，被告是否应协助原告办理房屋过户手续。原告主张买卖合同正常、合法、有效，被告则以争议房产系夫妻共有，其无权处分，因此，要求解除合同。在此情况下，法院对不动产买卖合同的效力认定必须严格依照相关证据要件来进行。

    审查买卖合同是否合法有效，应基于《合同法》第五十二条中的无效情形诸如合同是否违法、是否符合法定程序、是否违反公序良俗而展开形式审查，只有在买卖合同存在无效因素的情况下，买卖合同才会被法院宣告无效。本案中被告以其无权处分其夫妻共有房产为由主张无效，第三人李桂英提供证据虽证明其与被告王景州系夫妻关系，在房产买卖期间（2013年5月6日至2013年12月21日）以其在深圳照看孙子抗辩，对被告出卖涉案房屋不知情。但根据当代社会的通信状况及一般社会常识，第三人李桂英知道或者应当知道被告卖房事宜，其主张对卖房事宜不知情理由不充分，原告主张买卖双方买卖合同有效，具有充分的事实依据。原、被告签订房屋买卖合同时，被告王景州提供的购房合同显示房屋买受人为王景州，且被告王景州未告知原告涉案房屋属于其与第三人李桂英共有，原告杨忠虎有理由相信涉案房屋的权利人为被告王景州。且被告以不低于市场价格的合理对价支付房款，当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。原告已按照房屋买卖合同约定履行了交付房款的义务，被告王景州应当按照合同约定协助原告办理房屋过户手续。