关键词  租赁合同、转租、合同解除、法律效果

   裁判要点

    承租人私自转租的，出租人有权解除合同，合同解除后的法律效果要具体情况具体分析，并不当然的会发生恢复原状、赔偿损失的情况，主张权利的一方要提供证据证明自己的主张，否则将承担不利的后果。

    相关法条

    1、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条

    2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款

    案件索引

    一审：荥阳市人民法院（2013）荥民二初字第468号（2013年11月18日）

    二审：郑州市中级人民法院（2014）郑民四终字第312号（2014年4月15日）

    基本案情

    2010年4月11日，于红（甲方）受邢军委托，将邢军位于荥阳市河阴路（原市政公司家属楼下）的房屋出租给武凤娟（乙方）使用，双方签订了房屋租赁协议一份，约定“租期自2010年4月11日至2012年4月10日，一次付半年房租3400元，租赁期内，乙方不得将承租房屋转租、转借、转让给第三方使用，未经甲方书面同意，乙方擅自将房屋转租、转借的，甲方有权解除合同”等。武凤娟承租该房屋后，经营中国移动通信等业务。

    被告武凤娟与被告李金洲系夫妻关系。2011年2月27日，李金洲与李松成签订协议，李金洲将该店转交给李松成，由李松成使用其证照进行经营。2011年4月10日，李金成向于红交付房租3400元，于红出具收据一份“今收到李金洲房租（2011年4月10日-2011年10月10日至，半年）人民币叁仟肆佰元整”。后李松成受伤无法继续经营，委托其表兄将该房转租。2011年5月27日、2011年9月22日，于红两次在该房屋门外粘贴通知，以武凤娟、李金洲违反租房协议，擅自将房屋转租他人为由，声明房屋租赁协议终止，并要求武凤娟、李金洲返还房屋。2011年11月，于红向荥阳市人民法院提起民事诉讼，要求武凤娟、李金洲返还房屋、赔偿损失、支付违约金，本院作出（2011）荥民一初字第635号民事裁定书依法裁定驳回原告于红起诉。后原告于红又起诉，认为被告违反协议私自将所租房屋转租给他人使用，经催告二被告不但不予纠正错误行为，并且长期不向原告交付房屋、支付房租，又将原告房屋内玻璃门及空调私自卖掉，由此给原告造成经济损失11160元，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令二被告立即支付房租及门窗、空调损失费11160元整，并由被告承担本案诉讼费用。

    裁判结果

    河南省荥阳市人民法院于2013年11月18日作出（2013) 荥民二初字第468号民事判决：驳回原告于红的诉讼请求。宣判后，原告于红向郑州市中级人民法院提起上诉。郑州市中级人民法院于2014年4月15日以同样的事实作出（2014）郑民四终字第312号民事判决，驳回上诉，维持原判。

裁判理由

    法院生效裁判认为：当事人应当提供证据证明其诉讼主张。本案中，二被告违反租房协议，私自将房屋转租他人，原告于红于2011年5月27日、9月22日两次在该房屋门外张贴通知声明终止与被告的租房协议，收回房屋，应认定原、被告的租房协议已于2011年9月22日解除， 且原、被告房屋租赁期限止于2012年4月10日，故对原告要求被告支付2011年10月11日至2012年10月10日房租的诉讼请求，本院不予支持。原告不能提供玻璃门、防盗网、空调损失的事实，且涉案房屋目前仍装有玻璃门、防盗网、空调，故对原告要求被告赔偿玻璃门、防盗网、空调损失的诉讼请求，本院不予支持。

    案例注释

    现实生活中，出租人将房屋租给承租人后，承租人基于各种原因将房屋转租的情况时有发生。我国《合同法》对转租作了明确的规定：经出租人同意的转租合同有效，未经出租人同意的，出租人可以解除合同。这样规定，一方面是出于考虑到出租人是基于对承租人的了解和信任才将房屋租赁，如果承租人擅自转租，将破坏出租人对承租人的信任，另一方面承租人的私自转租还减弱了出租人对租赁物的控制，增加了租赁物被毁损以及不能收取租金的风险。

    承租人私自转租致使出租人主张解除合同后可能会发生合同解除的法律效果，但并不当然的有赔偿或其他效果，要具体情况具体分析。合同解除是指在合同有效成立以后，当解除的条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同自始或仅向将来消灭的行为，它也是一种法律制度。合同解除是合同之债终止的事由之一。根据我国的法律规定：合同解除的法律效果之一是恢复原状。《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”效果之二是赔偿损失。合同的订立、履行以及恢复原状或采取其他补救措施是要支出一定的人力、物力及财力的，相应的费用就是损失，当然损失的范围不一定就局限于此。这些损失应当由有过错的一方来承担，无过错方有权要求过错方赔偿。效果之三是合同解除后，在当事人之间要产生新的权利义务。《合同法》第92条规定：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”可见，合同解除后虽然原合同的义务不用履行了，但应当承担新的义务，即遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。此即后合同义务。效果之四是合同解除不影响原合同中结算和清理条款的效力。《合同法》第98条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”应当注意的是，赋予当事人合同解除权的宗旨是给违约方以制裁，对守约方给与损失的补救，不管实现哪种效果，都不应当违背了这一宗旨。

    本案中，被告是私自转租的行为，原告主张合同解除权后，双方租赁合同终止，且之前的民事判决书中已明确双方的租赁合同于2011年9月22日解除，原告这次起诉时租赁合同解除是毫无疑问的，争议在合同解除的法律效果上。在本案中，原告主张被告将出租房屋内玻璃门、防盗网及空调私自卖掉，给原告造成经济损失11160元，但经查证出租房屋玻璃门、防盗网及空调依然存在，原告也提不出证据证明自己的主张，不存在恢复原状和采取其他补救措施的情形，同时，被告已将房租支付到2011年10月10日，且并未给出租房屋和出租人造成任何损失，不存在赔偿损失的情形。合同中约定的结算和清理条款是承租人私自转租的，出租人有权解除合同，该权利出租人已经行使。至于法律效果三，在本案中并不存在。综上，原告起诉时的主张，并不能被法院所支持，将面对驳回诉讼请求的法律后果。